Προϋποθέσεις για την Κτήση Ακινήτου με Χρησικτησία

Η χρησικτησία αποτελεί έναν από τους τρόπους απόκτησης κυριότητας ακινήτου, ο οποίος ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα. Ο θεσμός της χρησικτησίας βασίζεται στην παραδοχή ότι κάποιος, ο οποίος για μεγάλο χρονικό διάστημα ασκεί δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ακίνητο, πρέπει να αναγνωριστεί ως κύριος αυτού, ακόμη κι αν δεν διαθέτει τον τίτλο κυριότητας. Σκοπός της χρησικτησίας είναι η ασφάλεια των συναλλαγών και η αποφυγή νομικής αβεβαιότητας.

Τύποι Χρησικτησίας

Υπάρχουν δύο βασικές κατηγορίες χρησικτησίας στον ελληνικό Αστικό Κώδικα: η τακτική και η έκτακτη χρησικτησία.

1. Τακτική Χρησικτησία

Η τακτική χρησικτησία προβλέπεται στο άρθρο 1041 του Αστικού Κώδικα. Οι προϋποθέσεις για την κτήση κυριότητας μέσω τακτικής χρησικτησίας είναι οι εξής:

Κατοχή του ακινήτου: Ο κάτοχος πρέπει να έχει στη διάθεσή του το ακίνητο με τη θέλησή του και να ασκεί επί αυτού πράξεις νομής, οι οποίες υποδηλώνουν κυριότητα (π.χ., χρήση, καλλιέργεια, κατασκευή κτισμάτων).

Καλόπιστη κατοχή: Ο κάτοχος πρέπει να πιστεύει ότι είναι κύριος του ακινήτου. Αυτό συμβαίνει συνήθως όταν έχει αποκτήσει το ακίνητο με βάση έγκυρο αλλά ελαττωματικό τίτλο (π.χ., συμβόλαιο που δεν έχει μεταγραφεί σωστά).

Συνεχής και αδιάλειπτη κατοχή: Η κατοχή πρέπει να διαρκεί για δέκα (10) έτη χωρίς διακοπή.

Νόμιμος τίτλος: Είναι απαραίτητο ο κάτοχος να διαθέτει έγκυρο τίτλο κτήσης, έστω και αν αυτός δεν είναι μεταγραμμένος ή έχει κάποιο άλλο ελάττωμα.

2. Έκτακτη Χρησικτησία

Η έκτακτη χρησικτησία ρυθμίζεται στο άρθρο 1045 του Αστικού Κώδικα. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν απαιτείται η ύπαρξη τίτλου ή καλή πίστη. Οι απαραίτητες προϋποθέσεις είναι:

Κατοχή του ακινήτου: Όπως και στην τακτική χρησικτησία, ο κάτοχος πρέπει να ασκεί επί του ακινήτου πράξεις νομής.

Συνεχής και αδιάλειπτη κατοχή: Η κατοχή πρέπει να διαρκεί για είκοσι (20) έτη.

Η έκτακτη χρησικτησία παρέχει μια πιο ευέλικτη διαδικασία για την απόκτηση κυριότητας, δεδομένου ότι δεν απαιτείται ο κάτοχος να είναι καλόπιστος ή να έχει νόμιμο τίτλο.

Κατοχή και Νομή

Βασική προϋπόθεση για την κτήση κυριότητας μέσω χρησικτησίας είναι η ύπαρξη κατοχής. Η κατοχή, κατά το άρθρο 974 του Αστικού Κώδικα, συνίσταται στη φυσική εξουσία επί του πράγματος και στην πρόθεση άσκησης δικαιωμάτων κυριότητας. Διακρίνεται από τη νομή, η οποία αποτελεί τη νομική κατάσταση που αναγνωρίζει στον κάτοχο την εξουσία επί του ακινήτου.

Η κατοχή πρέπει να είναι:

Συνεχής: Δεν επιτρέπεται η διακοπή για μεγάλα χρονικά διαστήματα, εκτός αν αυτή οφείλεται σε ανυπέρβλητα εμπόδια.

Ειρηνική: Δεν πρέπει να αποκτάται με βία ή δόλο.

Δημόσια: Η κατοχή πρέπει να είναι φανερή και όχι κρυφή, ώστε να είναι γνωστή στους τρίτους.

Εμπόδια για τη Χρησικτησία

Υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες η χρησικτησία δεν είναι δυνατή.

Αυτές περιλαμβάνουν:

 Ακίνητα εκτός συναλλαγής: Πράγματα που, λόγω της φύσης ή του προορισμού τους, δεν είναι δυνατόν να αποτελέσουν αντικείμενο ιδιωτικής κυριότητας (π.χ., αιγιαλός, δημόσιοι  δρόμοι).

Ακίνητα κυριότητας του Δημοσίου: Τα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο δεν μπορούν να αποκτηθούν με χρησικτησία, σύμφωνα με ειδικές διατάξεις.

Διακοπή της κατοχής: Εάν η κατοχή διακοπεί για σημαντικό χρονικό διάστημα, η διαδικασία της χρησικτησίας πρέπει να ξεκινήσει από την αρχή.

Διαδικασία και Απόδειξη

Για να αναγνωριστεί η κτήση κυριότητας μέσω χρησικτησίας, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο. Η απόδειξη των απαιτούμενων προϋποθέσεων γίνεται με την προσκόμιση μαρτυριών, εγγράφων (π.χ., αποδείξεις πληρωμής φόρων, συμβόλαια), καθώς και με οποιοδήποτε άλλο μέσο που επιβεβαιώνει τη νομή και κατοχή του ακινήτου.

Συμπεράσματα

Η χρησικτησία αποτελεί έναν θεσμό που εξασφαλίζει την κατοχύρωση δικαιωμάτων κυριότητας σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει έγκυρος τίτλος ή έχει παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα από την αρχική κατοχή. Ωστόσο, απαιτείται προσεκτική τήρηση των προϋποθέσεων και διαδικασιών που προβλέπει ο νόμος, προκειμένου να αναγνωριστεί η κυριότητα μέσω αυτού του τρόπου. Για την καλύτερη κατανόηση και εφαρμογή της, συνιστάται η συμβουλή ειδικευμένου νομικού και το γραφείο μου μπορεί να σας βοηθήσει αποτελεσματικά, τόσο σε υποθέσεις χρησικτησίας, όσο και σε κάθε υπόθεση που αφορά σε ακίνητα, καθώς διαθέτει εμπειρία 30 ετών.